Résiliation du bail par le bailleur

Le bail de location est un contrat signé entre le propriétaire et le locataire concernant la location d’un logement. Ce contrat dispose d’une durée précise, trois ans pour une location vide et un an pour une location meublée.

Quand l’échéance du bail arrive à son terme, le contrat est tacitement reconduit pour la même durée et selon les mêmes modalités si aucune des deux parties ne souhaite le rompre. Quand le bailleur souhaite la résiliation du bail, il doit se conformer à certaines conditions définies par la loi du 6 juillet 1989 concernant sa motivation et le respect de délais de préavis.

Le respect des délais

Contrairement au locataire qui a la possibilité de donner congé au propriétaire quand il le souhaite et sans réel motif à lui préciser, le propriétaire quant à lui, doit respecter une législation bien plus restrictive. Notamment en ce qui concerne la notification de la résiliation auprès du locataire. Le propriétaire doit avertir son locataire au moins six mois avant la fin du contrat de location. S’il ne respect pas ce délai de préavis, le contrat sera reconduit automatiquement sans que le propriétaire ne puisse y mettre fin.

Résiliation du bail par le bailleur pour occuper le logement

En plus de respecter un délai de préavis, la loi précise que le propriétaire peut résilier le contrat de location selon trois motifs. Le premier est que le propriétaire souhaite reprendre le logement pour y vivre ou pour loger un membre de sa famille au titre d’une résidence principale.

Pour donner congé à son locataire, le bailleur devra lui notifier le motif de sa décision et mentionner la relation qui le lie au futur locataire ainsi que son identité pour prouver qu’il s’agit bien d’un membre de son entourage proche.

Résiliation du bail par le bailleur pour revendre le logement

Le deuxième motif valable pour résilier le contrat de location en tant que propriétaire est la revente du bien. Dans cette situation, après avoir notifié le locataire de la vente du bien, ce dernier dispose automatiquement du droit de préemption. C’est-à-dire qu’il a, pendant deux mois, la priorité pour acheter le logement. Ce délai peut être augmenté à quatre mois si le locataire décide de faire un emprunt bancaire. Le bailleur devra alors au moment de sa demande de résiliation, préciser dans sa lettre le prix et les conditions générales de vente du logement.

Résiliation du bail par le bailleur pour un contentieux légitime

La troisième motivation valable pour que le propriétaire puisse mettre un terme au contrat de location est le non-respect de la part du locataire d’une de ses obligations contractuelles comme le non-paiement répété de loyer ou des troubles excessifs du voisinage par exemple. Ce sont les tribunaux qui jugeront après demande du propriétaire que le motif de rupture du bail relève d’un motif légitime. Une fois validé par le tribunal, le propriétaire devra en informer son locataire toujours en respectant un préavis de six mois, et préciser dans son courrier le motif de la résiliation.

Les cas spécifiques

En plus des trois motivations imposées par la loi qui permettent au bailleur de mettre fin au contrat de location, des cas spécifiques sont également prévus.

La clause résolutoire

Le bail de location signé entre locataire et propriétaire doit impérativement comporter une clause dite résolutoire. Elle permet au bailleur, en cas de faute grave de la part du locataire (loyers impayés, dégradations importantes, etc.) de mettre fin au contrat de location automatiquement.

Cette clause est valable uniquement après avoir transmis à l’occupant fautif une injonction de payer par le biais d’un huissier de justice. Avant que la clause ne s’applique, le locataire après avoir été notifié de l’injonction dispose de deux mois pour régulariser sa situation.

Les plus de 65 ans

Le propriétaire ne peut donner son congé à son locataire lorsque ce dernier à plus de 65 ans et que ses revenus ne dépassent pas une fois et demie le montant du SMIC. Il n’a pas le droit non plus de s’opposer au renouvellement automatique du contrat de location. Pour pouvoir mettre fin au contrat de location, le propriétaire doit au préalable proposer à son locataire une solution de relogement adaptée.

Après la demande de résiliation

Une fois que le propriétaire a donné congé à son locataire et après respect du préavis de six mois, le locataire devra quitter les lieux au maximum le dernier jour prévu par ce préavis. Une fois le logement vide, locataire et propriétaire devront établir un état des lieux de sortie à comparer avec celui effectué à l’entrée du locataire pour constater les éventuelles dégradations possibles.

Si aucun problème n’est observé, la loi impose au propriétaire de reverser dans son intégralité le dépôt de garantie auprès du locataire dans un délai d’un mois et de deux mois si des sommes sont à prélever pour effectuer des travaux. Le justificatif des travaux à réaliser ainsi que des devis et factures professionnelles seront à transmettre au locataire.